Autores:
WINDERSON JASTER, especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito
Imobiliário e Direito Aplicado na Escola de Magistratura do Paraná
VALDERIANE
SCHIMICOVIAKI, advogada, Pós-Graduada em Direito do Trabalho
RELAÇÕES LOCATÍCIAS DURANTE A
PANDEMIA
RESUMO: Tendo em vista a pandemia do
Covid-19, que suscitou a decretação de estado de calamidade pública no Brasil,
o presente informativo tem como fim analisar em que situação as relações de
execução continuada, mais especificamente as relações locatícias _ abrangidos
as locações residenciais e não residenciais -, se encontram. Assim, pretende-se investigar
maneiras alternativas de adimplemento e as consequências do inadimplemento,
considerando que o contexto da pandemia tem repercussões econômicas relevantes
a toda a sociedade.
Palavras-chave: relações locatícias; pandemia;
PL 1.179/20.
Sumário: I. Introdução; II.
I
- INTRODUÇÃO
A crise da Covid-19
trouxe e continua trazendo consequências severas ao país. Seja na saúde
pública, seja na economia, ninguém parece sair ileso de tais repercussões. O
Direito Imobiliário, em especial as relações locatícias, igualmente não estão
alheio a pandemia. Com o iminente agravo da crise econômica, o cumprimento dos
contratos locatícios, principalmente o adimplemento dos alugueres, torna-se
questão sensível que o ordenamento jurídico brasileiro cedo ou tarde terá que
tratar.
A boa notícia,
parece, é que o devedor não fica desamparado neste contexto. Isso porque, além
de já haver esforços no Congresso para medidas normativas temporárias em vista
da pandemia, os próprios diplomas de direito privado prevêem como proceder
quando da ocorrência de fatos supervenientes. É a utilização do que se chama de
"Teoria da Imprevisão" e/ou "Teoria da Onerosidade
Excessiva", readaptando os contratos locatícios, entre outros, para
reestabelecer o equílibrio contratual, não permitindo onerosidade excessiva nem
para devedor, nem para credor, por meio da mitigação do pacta sunt servanda.
II
- DO PROJETO DE
LEI 1.179/20
Em meio a pandemia,
o senador Antonio Anastasia (PSD/MG) propôs o Projeto de Lei nº 1.179/20, que
"dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório nas relações
jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus
(Covid-19)".[1]
O PL, ainda não aprovado, em tramitação agora na Câmara dos Deputados, trata
sobre o regime jurídico de direito privado durante a pandemia. Assim, em seu
corpo, apresenta alguns dispositivos relevantes para a questão imobiliária.
Embora a revisão
contratual, colocado no PL de maneira geral nos artigos 6º e 7º,[2]-[3]
seja fator que tangencia a questão imobiliária, o que aqui interessa são os
dispositivos que tratam especificamente das relações locatícias.
Nesse sentido, o
texto traz os artigos 9º e 10:
Art. 9º Não se
concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que
se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de
dezembro de 2020.
Art. 10. Os
locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente
de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão
suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir
de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
Em que pese serem
bastante razoáveis os dispositivos, o artigo 10 foi suprimido, deixando a
entender que os conflitos das relações locatícias ficarão para livre negociação
entre as partes. Sendo assim, o único dispositivo que trata das relações locatícias
é o artigo 9º, não permitindo, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo
com base no art. 59 da Lei do Inquilinato.
Pode-se parecer,
portanto, que, enquanto não aprovado o PL, que não é isento de críticas, haverá
um vácuo legislativo. No entanto, o Código Civil apresenta diversos
dispositivos, pautados na Teoria da Imprevisão, para lidar com a situação.
III
- DA READEQUAÇÃO
CONTRATUAL PELO CÓDIGO CIVIL
O próprio Código
Civil traz boas respostas para a readequação dos contratos locatícios em função
da pandemia. Veja-se que, sob a perspectiva da Teoria da Imprevisão, ou seja,
quando ocorre fato superveniente, imprevisível e irresistível, é possível a
mitigação do império do contrato (pacta
sunt servanda) a fim de se alcançar um reequilíbrio contratual. O primeiro
exemplo, art. 317 do CC:
Art. 317. Quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da
parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Portanto, o
devedor, visualizando não conseguir adimplir totalmente sua prestação em função
das consequências financeiras da pandemia, pode solicitar sua minoração, ou
seja, uma revisão contratual. Em seguida, o art. 393, igualmente, isenta o
devedor de prejuízos decorrentes de fato superveniente, como a pandemia:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes
de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior
verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou
impedir.
Por fim, há o art.
421-A, que presume todos os contratos paritários até que elementos concretos
afastem essa presunção, como, obviamente, a pandemia afasta:
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais
presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que
justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos
em leis especiais, garantido também que:
(...)
III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira
excepcional e limitada.
Não sendo considerado, portanto, paritário o
contrato - afinal, a condição econômica
de quando foi assinado o contrato e quando da sua execução são diferentes em
decorrência do contrato -
há de se haver revisão contratual.
Agora, em relação a
resolução por onerosidade excessiva, isto é, resolução quando a prestação se
torna muito onerosa a uma parte e excessiva vantagem a outra, em decorrência de
acontecimentos extraordinários. Há, inclusive, possibilidade do contratante
oferecer medidas para o reequilíbrio contratual, a fim de não haver a
resolução. É o que mandam os arts. 478 e 479:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida,
se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da
sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o
réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Ainda que haja a
possibilidade de resolução, o ideal, tendo em vista que a pandemia aparentemente
é temporária, seria a revisão contratual. Pode-se identificar um fio condutor
em todos os dispositivos aqui listados: todos abrem margem para a mitigação do pacta sunt servanda em função de
acontecimentos que estremeçam o equilíbrio contratual. Isso se dá na esteira da
função social do contrato,[4]
princípio imediatamente decorrente dos valores constitucionais da dignidade da
pessoa humana e da solidariedade social.[5]
Desta feita,
verifica-se que não há vácuo legislativo para a questão das relações locatícias
com a Covid-19; pelo contrário, em vistas da função social do contrato e da
boa-fé objetiva, o próprio Código Civil tem largo arcabouço de artigos que
podem suprir as necessidades que advierem com a pandemia.
4.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Decerto a pandemia
trará às portas do Judiciário vários processos de revisão contratual em
relações locatícias, afinal, a situação econômica das pessoas certamente se
torna diferente de quando assinaram os contratos. Nesse sentido, abstratamente,
parece ser a revisão contratual a maneira mais eficaz para o conflito de
pretensões entre locador e locatário; do contrário, as outras opções são o
inadimplemento -
total ou parcial -
ou a resolução do contrato.
Sob esse cenário, o
Congresso Nacional já faz tramitar o PL 1.179/20, cujo texto traz dispositivos
transitórios - que vigorará 31/12/20 - em função da pandemia sobre o
direito privado. Nele, apenas um dispositivo trata especificamente sobre as
relações locatícias, seu artigo nono, em que se determina não ser possível liminar
de despejo durante a Covid-19. Por enquanto, porém, o PL ainda não foi
promulgado, o que não significa que as partes das relações locatícias ficam
desamparados nesse contexto inesperado de pandemia: o próprio Código Civil, sob
a égide da função social do contrato, traz diversos dispositivos que dão
guarida a revisão contratual, ou sua resolução.
[1] O inteiro teor do PL está
disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306
[2] Art. 6º As consequências
decorrentes da pandemia do Coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas
as previstas no art. 393 do Código Civil, não terão efeitos jurídicos
retroativos.
[3] Art. 7º Não se consideram
fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos art. 478, 479 e 480 do Código
Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou
substituição do padrão monetário.
[4] Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos
limites da função social do contrato.
[5] AGUIRRE, João Ricardo Brandão.
Reflexões acerca da função social do contrato e da autonomia privada, após a
declaração dos direitos de liberdade econômica. Revista Brasileira de Direito Contratual, v.2 (jan/mar 2020), ano
I, Porto Alegre: LexMagister, 2020, p. 13.
[6] Jaster, Winderson. www.advogadoimobiliariocuritiba.com
Autores:
WINDERSON JASTER, especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito
Imobiliário e Direito Aplicado na Escola de Magistratura do Paraná
VALDERIANE
SCHIMICOVIAKI, advogada, Pós-Graduada em Direito do Trabalho
RELAÇÕES LOCATÍCIAS DURANTE A
PANDEMIA
RESUMO: Tendo em vista a pandemia do
Covid-19, que suscitou a decretação de estado de calamidade pública no Brasil,
o presente informativo tem como fim analisar em que situação as relações de
execução continuada, mais especificamente as relações locatícias _ abrangidos
as locações residenciais e não residenciais -, se encontram. Assim, pretende-se investigar
maneiras alternativas de adimplemento e as consequências do inadimplemento,
considerando que o contexto da pandemia tem repercussões econômicas relevantes
a toda a sociedade.
Palavras-chave: relações locatícias; pandemia;
PL 1.179/20.
Sumário: I. Introdução; II.
I
- INTRODUÇÃO
A crise da Covid-19
trouxe e continua trazendo consequências severas ao país. Seja na saúde
pública, seja na economia, ninguém parece sair ileso de tais repercussões. O
Direito Imobiliário, em especial as relações locatícias, igualmente não estão
alheio a pandemia. Com o iminente agravo da crise econômica, o cumprimento dos
contratos locatícios, principalmente o adimplemento dos alugueres, torna-se
questão sensível que o ordenamento jurídico brasileiro cedo ou tarde terá que
tratar.
A boa notícia,
parece, é que o devedor não fica desamparado neste contexto. Isso porque, além
de já haver esforços no Congresso para medidas normativas temporárias em vista
da pandemia, os próprios diplomas de direito privado prevêem como proceder
quando da ocorrência de fatos supervenientes. É a utilização do que se chama de
"Teoria da Imprevisão" e/ou "Teoria da Onerosidade
Excessiva", readaptando os contratos locatícios, entre outros, para
reestabelecer o equílibrio contratual, não permitindo onerosidade excessiva nem
para devedor, nem para credor, por meio da mitigação do pacta sunt servanda.
II
- DO PROJETO DE
LEI 1.179/20
Em meio a pandemia,
o senador Antonio Anastasia (PSD/MG) propôs o Projeto de Lei nº 1.179/20, que
"dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório nas relações
jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus
(Covid-19)".[1]
O PL, ainda não aprovado, em tramitação agora na Câmara dos Deputados, trata
sobre o regime jurídico de direito privado durante a pandemia. Assim, em seu
corpo, apresenta alguns dispositivos relevantes para a questão imobiliária.
Embora a revisão
contratual, colocado no PL de maneira geral nos artigos 6º e 7º,[2]-[3]
seja fator que tangencia a questão imobiliária, o que aqui interessa são os
dispositivos que tratam especificamente das relações locatícias.
Nesse sentido, o
texto traz os artigos 9º e 10:
Art. 9º Não se
concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que
se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de
dezembro de 2020.
Art. 10. Os
locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente
de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão
suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir
de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
Em que pese serem
bastante razoáveis os dispositivos, o artigo 10 foi suprimido, deixando a
entender que os conflitos das relações locatícias ficarão para livre negociação
entre as partes. Sendo assim, o único dispositivo que trata das relações locatícias
é o artigo 9º, não permitindo, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo
com base no art. 59 da Lei do Inquilinato.
Pode-se parecer,
portanto, que, enquanto não aprovado o PL, que não é isento de críticas, haverá
um vácuo legislativo. No entanto, o Código Civil apresenta diversos
dispositivos, pautados na Teoria da Imprevisão, para lidar com a situação.
III
- DA READEQUAÇÃO
CONTRATUAL PELO CÓDIGO CIVIL
O próprio Código
Civil traz boas respostas para a readequação dos contratos locatícios em função
da pandemia. Veja-se que, sob a perspectiva da Teoria da Imprevisão, ou seja,
quando ocorre fato superveniente, imprevisível e irresistível, é possível a
mitigação do império do contrato (pacta
sunt servanda) a fim de se alcançar um reequilíbrio contratual. O primeiro
exemplo, art. 317 do CC:
Art. 317. Quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da
parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Portanto, o
devedor, visualizando não conseguir adimplir totalmente sua prestação em função
das consequências financeiras da pandemia, pode solicitar sua minoração, ou
seja, uma revisão contratual. Em seguida, o art. 393, igualmente, isenta o
devedor de prejuízos decorrentes de fato superveniente, como a pandemia:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes
de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior
verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou
impedir.
Por fim, há o art.
421-A, que presume todos os contratos paritários até que elementos concretos
afastem essa presunção, como, obviamente, a pandemia afasta:
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais
presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que
justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos
em leis especiais, garantido também que:
(...)
III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira
excepcional e limitada.
Não sendo considerado, portanto, paritário o
contrato - afinal, a condição econômica
de quando foi assinado o contrato e quando da sua execução são diferentes em
decorrência do contrato -
há de se haver revisão contratual.
Agora, em relação a
resolução por onerosidade excessiva, isto é, resolução quando a prestação se
torna muito onerosa a uma parte e excessiva vantagem a outra, em decorrência de
acontecimentos extraordinários. Há, inclusive, possibilidade do contratante
oferecer medidas para o reequilíbrio contratual, a fim de não haver a
resolução. É o que mandam os arts. 478 e 479:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida,
se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da
sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o
réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Ainda que haja a
possibilidade de resolução, o ideal, tendo em vista que a pandemia aparentemente
é temporária, seria a revisão contratual. Pode-se identificar um fio condutor
em todos os dispositivos aqui listados: todos abrem margem para a mitigação do pacta sunt servanda em função de
acontecimentos que estremeçam o equilíbrio contratual. Isso se dá na esteira da
função social do contrato,[4]
princípio imediatamente decorrente dos valores constitucionais da dignidade da
pessoa humana e da solidariedade social.[5]
Desta feita,
verifica-se que não há vácuo legislativo para a questão das relações locatícias
com a Covid-19; pelo contrário, em vistas da função social do contrato e da
boa-fé objetiva, o próprio Código Civil tem largo arcabouço de artigos que
podem suprir as necessidades que advierem com a pandemia.
4.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Decerto a pandemia
trará às portas do Judiciário vários processos de revisão contratual em
relações locatícias, afinal, a situação econômica das pessoas certamente se
torna diferente de quando assinaram os contratos. Nesse sentido, abstratamente,
parece ser a revisão contratual a maneira mais eficaz para o conflito de
pretensões entre locador e locatário; do contrário, as outras opções são o
inadimplemento -
total ou parcial -
ou a resolução do contrato.
Sob esse cenário, o
Congresso Nacional já faz tramitar o PL 1.179/20, cujo texto traz dispositivos
transitórios - que vigorará 31/12/20 - em função da pandemia sobre o
direito privado. Nele, apenas um dispositivo trata especificamente sobre as
relações locatícias, seu artigo nono, em que se determina não ser possível liminar
de despejo durante a Covid-19. Por enquanto, porém, o PL ainda não foi
promulgado, o que não significa que as partes das relações locatícias ficam
desamparados nesse contexto inesperado de pandemia: o próprio Código Civil, sob
a égide da função social do contrato, traz diversos dispositivos que dão
guarida a revisão contratual, ou sua resolução.
[1] O inteiro teor do PL está
disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306
[2] Art. 6º As consequências
decorrentes da pandemia do Coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas
as previstas no art. 393 do Código Civil, não terão efeitos jurídicos
retroativos.
[3] Art. 7º Não se consideram
fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos art. 478, 479 e 480 do Código
Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou
substituição do padrão monetário.
[4] Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos
limites da função social do contrato.
[5] AGUIRRE, João Ricardo Brandão.
Reflexões acerca da função social do contrato e da autonomia privada, após a
declaração dos direitos de liberdade econômica. Revista Brasileira de Direito Contratual, v.2 (jan/mar 2020), ano
I, Porto Alegre: LexMagister, 2020, p. 13.
[6] Jaster, Winderson. www.advogadoimobiliariocuritiba.com